La délivrance du pré état daté est elle obligatoire lors d’une transaction immobilière ?

Certains syndics ont pris l’habitude de facturer au copropriétaire vendeur ce que l’on appelle usuellement un pré-état daté. La délivrance de ce document est il rendu obligatoire par la législation ? Le syndic peut il facturer la rédaction de ce document ?

Le montant de cette prestation s’ajoute alors aux autres frais de vente et varie entre 200€ et 400€.

Que contient un pré-état daté ?

Le pré-état daté est transmis à l’acquéreur dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier en copropriété. Il en prend connaissance à la signature de l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente). Cela lui permet de prendre connaissance des informations financières concernant le lot de copropriété objet de la transaction.

Pour la bonne information des acquéreurs, la loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est demandé d’annexer à tout avant-contrat, en sus des documents usuels, les informations financières suivantes :

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
• Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ;
• L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
• Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu. Ainsi que le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Ces informations sont parfois difficiles à décrypter pour un primo-accédant. Il peut être utile de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, découvrez comment sélectionner le bon chasseur d’appartement.

La rédaction d’un pré-état daté est elle obligatoire ?

La notion de pré-état daté obligatoire n’a pas d’existence juridique. Seul le document nommé « état daté » doit être transmis par le syndic au notaire avant la signature de l’acte définitif. Pour confirmer ce propos, il suffit de se référer  à la réponse ministérielle du 15 septembre 2015 suite à une question parlementaire n° 79469 du 12 mai 2015. « Le document intitulé « pré-état daté » n’a pas d’existence ni légale, ni réglementaire. Seul l’état daté, prévu par l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, … constitue un document exigible préalablement à la vente d’un lot en copropriété.»

La seule obligation est de transmettre à l’acquéreur les informations financière obligatoires décrites plus haut. Or ces informations sont contenues dans l’annexe financière d’un ordre du jour d’assemblée générale ordinaire. Cette annexe est récupérable sur l’extranet de la copropriété ou envoyée par voie postale au vendeur.

Par souci de simplification, le rédacteur de la promesse de vente demande systématiquement au syndic un document qui relate en synthèse ces informations . Le format du pré-état daté est usuel. Si le vendeur n’a pas été attentif et que le syndic rédige et délivre un pré-état daté, a-t-il le droit de se faire rémunérer pour cette prestation ? Non, sur la base du contrat de syndic. En effet, le décret du 26 mars 2015 vient imposer un contrat de syndic type (applicable dès le 1er juillet 2015). L’article 9-2 du nouveau contrat type « Frais et honoraires liés aux mutations »  fait nulle part mention du pré-état daté, cette liste étant exhaustive. Ainsi, toute rédaction, dans le contrat de syndic, contraire à cet article 9-2 serait réputée non écrite puisqu’illégale. En revanche, il est parfaitement possible et admis que le syndic transmette un devis « hors contrat » au copropriétaire vendeur pour validation avant de rédiger le pré-état daté. Dans ce cas, il peut être rémunéré pour cette prestation spécifique.

Un vendeur avisé doit donc simplement rédiger et remettre cette annexe au rédacteur. En sus d’éventuelles économies, ceci permettra d’accélérer la signature sans attendre les délais de traitement du syndic. A noter que certains notaires peuvent être réticents si le vendeur rempli par lui-même le pré-état daté. Dans ce cas, il existe également des solutions « en ligne » à des tarifs attractifs et avec un délai très court.

Votre chasseur d’appartement, vous remercie pour la lecture de cet article. Nous nous tenons à votre disposition si vous souhaitez obtenir un complément d’informations.