Crédit immobilier : Comment bien le négocier ?

Parmi les services offerts par un chasseur d’appartement, la négociation du crédit immobilier est une étape essentielle. Nos clients découvrent que le financement est un levier fort de gain financier.

Dans un prêt immobilier, il y 4 composantes qui influent sur le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et donc sur le coût réel :

• Le taux de crédit immobilier
• Le taux de l’assurance couvrant le crédit
• Le type de garantie crédit
• Les frais de dossier : courtier ou banque

Le taux du crédit immobilier

Afin d’obtenir le meilleur taux de crédit, il faut savoir mettre en avant votre profil. Apport personnel important, taux endettement faible, capacité à générer de l’épargne, revenus en progression (en fonction de l’âge), solidité du contrat de travail, apport ou caution parental pour aider son enfant à acheter …

Il ne faut pas hésiter également à être force de proposition. Suggérer à votre conseiller un prêt sur une durée intermédiaire (entre 2 échelons de 5 ans). Mettre en place 2 lignes de crédits sur 10 ans et 25 ans par exemple avec un lissage des mensualités pour abaisser le taux moyen. Ou encore, proposer un prêt à taux fixe sur 10 ans puis variable-capé ensuite (il est d’usage de revendre en moyenne au bout de 7 ans).

En cas de revente de votre bien immobilier actuel, il faudra mettre en place un prêt relais si cette vente intervient ultérieurement à votre acquisition. Un prêt relais est un prêt bancaire accordé pour une très courte durée : généralement de quelques semaines à quelques mois. La durée du prêt est fixée à 12 mois mais peut s’étendre jusqu’à 24 mois maximum en étant renouvelé. Ce prêt permet de financer totalement ou partiellement l’achat d’un nouveau bien immobilier avant même d’avoir vendu le précédent. Une fois la vente conclue, vous remboursez votre prêt. Le montant du prêt relais est estimé entre 50% et 80%, en moyenne à 70%, de la valeur du bien mis en vente. Cela permet, pour les banques, d’anticiper une baisse du prix de vente en cas de difficultés pour vendre le bien.

L’assurance du crédit

Si vous avez un profil « non risqué », vous avez tout intérêt à rechercher une délégation d’assurance (April, Generali…). C’est une obligation imposée aux établissements bancaires mais certains « rechignent ». Ils font trainer les dossiers voire proposent des taux moins attractifs. Depuis le 26 juillet 2014, les emprunteurs peuvent, dans le cadre d’un crédit immobilier, changer d’assurance sans frais lors de la première année de l’offre de prêt (loi Hamon). Depuis le 1 septembre 2022, il est même possible de changer d’assurance-emprunteur à tout moment, et sans frais (loi Lemoine). Ceci permet d’obtenir les meilleures conditions avec la banque dans des délais raisonnables puis d’aller optimiser son TAEG par la suite.

Attention également à éviter autant que possible les couvertures de risque trop large. Se protéger contre le décès et l’invalidité permanente est obligatoire. La perte d’emploi n’est pas essentielle surtout pour un profil jeune.

Enfin, certaines assurances proposent des cotisations dégressives calculées en fonction du capital restant dû. Il faut être vigilant car le TAEG parait plus attractif mais en réalité comme peu d’emprunteurs mènent à terme leur crédit, ce système est souvent moins avantageux financièrement les 10 premières années.

La garantie bancaire

Il existe 3 possibilités pour la garantie d’un crédit : l’hypothèque, le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD), le cautionnement.

L’hypothèque et le PPD fonctionnent sur le même principe. Si l’emprunteur n’honore pas ses remboursements, cela donne droit au créancier de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères afin de récupérer le montant des sommes dues. L’hypothèque est plus coûteuse que le PPD qui est exonéré de taxe de publicité foncière. Dans les deux cas, il faudra lever la mainlevée en cas de revente du bien, occasionnant des frais supplémentaires.

Pour le cautionnement, l’emprunteur verse une somme proportionnelle au montant de son crédit sur un fonds garanti. En contrepartie, la société s’engage à payer les échéances si l’emprunteur est défaillant. La contribution versée à la société de caution se divise en deux parties. Une commission qui est définitivement acquise par l’organisme de caution. Et une contribution versée au fonds mutuel de garantie, qui peut, selon les établissements, être partiellement ou totalement reversée à l’emprunteur à la fin du crédit. Généralement, le cautionnement demande de sortir plus d’argent à l’acquisition que le PPD mais le solde une fois revendu est sensiblement plus avantageux.

Les autres paramètres 

Les frais de dossiers sont parfois négociables que ce soit avec le courtier ou avec sa banque.

Si vous vivez à l’étranger, certaines conditions devront être remplies suivant votre situation fiscale. Si vous payez vos impôts en France, votre statut d’expatrié ne pose rarement de souci. En revanche, si vous êtes non résident fiscal français, attendez-vous à devoir augmenter votre apport sur le projet et à bénéficier de taux moins avantageux.

Au regard des sommes en jeu, votre chasseur d’appartement vous conseille de prioriser vos actions. La négociation sur le taux du crédit et l’assurance plutôt que sur la garantie et les frais de dossier. En sus, il peut être intéressant de mettre en place les options suivantes qui peuvent être très impactantes :

• Remboursement anticipé sans frais en cas de revente (3% capital restant dû habituellement)
• Modulation (en durée ou en mensualités) en cas d’apport en numéraire
• Portabilité de l’emprunt si vous vendez puis rachetez