Logement décent et règles sanitaires d’hygiène et de salubrité

Les locaux à usage d’habitation sont soumis à une réglementation visant à fournir un logement digne à son occupant (à titre onéreux ou gratuit). Des décrets viennent préciser les notions de logement décent et d’habitabilité par rapport aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité à respecter.

Il n’existe plus à ce jour de contradiction dans les normes à respecter entre ces deux notions, uniquement des compléments ou des précisions.

Logement décent, quels sont les critères à respecter par le bailleur ?

C’est le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui définit les caractéristiques de décence en application l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 3 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Il a depuis été modifié, en particulier par les lois sur la consommation énergétique des bâtiments. Il existe à ce jour 5 critères à respecter.

La surface du logement

Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :

• Soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m
• Soit un volume habitable d’au moins 20 m³

En cas de colocation, le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9m² supplémentaires.

La sécurité et la santé du locataire

Pour assurer la sécurité et protéger la santé de l’occupant, le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

• Le logement assure le clos et le couvert, en particulier il protège contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites, les portes et fenêtres du logement présentent une étanchéité à l’air suffisante.
• Les dispositifs de retenue des personnes sont conformes à leur usage.
• Les canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques (présence de plomb accessible sur les revêtements …)
• Les réseaux d’électricité, de gaz, de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes et en bon état de fonctionnement.
• Le logement permet une aération suffisante.
• Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) ont un éclairement naturel suffisant avec un accès à l’air libre

Absence de nuisibles

Absence de rats, cafards, punaises de lit…

La mise à disposition de certains équipements

Un logement vide décent doit posséder :

• Un chauffage
• Une alimentation en eau potable
• Un système d’évacuation des eaux usées
• Une cuisine ou coin cuisine
• Des sanitaires à l’intérieur du logement : ils doivent comprendre un WC, une douche ou baignoire alimentée en eau chaude et eau froide. Dans le cas d’un logement d’une seule pièce, l’installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement dans le même bâtiment.
• Un éclairage suffisant de toutes les pièces

Un logement meublé doit obligatoirement comporter au minimum les meublants listés par décret.

La performance énergétique du logement

La loi « Climat et résilience » a ajouté le critère de la performance énergétique récemment.

• A partir du 01/01/2023, le logement doit consommer moins de 450 kWh d’énergie finale par m2 de surface habitable.
• A partir du 01/01/2025, le logement ne doit pas être classé G sur le DPE
• A partir du 01/01/2028, le logement ne doit pas être classé F ou G sur le DPE
• A partir du 01/01/2034, le logement ne doit pas être classé E, F ou G sur le DPE

Règles sanitaires d’habitabilité, quelles sont les contraintes imposées ?

Jusqu’à présent, les règles sanitaires d’hygiène et de salubrité étaient définies localement par arrêtés préfectoraux dans un règlement sanitaire départemental. Ce règlement était pris sur le modèle de la circulaire du 9 août 1978 dans l’attente des décrets prévus par la loi du 6 janvier 1986.
Ces décrets sont parus le 20 juillet 2023 et le 29 juillet 2023. Ils visent à renforcer les sanctions et à harmoniser les règles définies localement. Cette harmonisation est essentielle, en particulier de nombreux règlements sanitaires départementaux imposaient une contrainte sur la surface minimale différente de celle d’un logement décent.

Configuration des pièces de vie (destinées au séjour et au sommeil)

• L’une de ces pièces de vie a une surface au moins égale à 9m² et une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2.20m ou présente un volume habitable au moins égal à 20 m³. MAJ 01/09/2024 : le conseil d’état vient d’annuler cette disposition en retirant la possibilité d’une hauteur sous plafond inférieure à 2.20m.
• Les autres pièces ont une surface au moins égale à 7m²

Des locaux sur-occupés sont considérés comme insalubres : 9m² pour une personne seule, 16m² pour 2 personnes et 9m² par personne supplémentaire.

Éclairement naturel et présence d’ouvertures

Les pièces de vie d’un local doivent être pourvues d’une ouverture sur l’extérieur donnant à l’air libre avec une section ouvrante permettant une aération naturelle suffisante. L’une des pièces doit être munie d’une fenêtre ou d’une baie offrant une vue sur l’extérieur et permettant « un éclairement au centre de la pièce suffisant pour y lire par temps clair et en pleine journée sans recourir à un éclairage artificiel ».

Locaux impropres à l’habitation

Les caves, les sous-sols et les combles. Sauf s’ils respectent exigences de hauteur sous-plafond, d’ouverture sur l’extérieur, d’éclairement et de configuration.

Caractéristiques des revêtements, des gros ouvrages et du bâti

Les locaux d’habitation ne doivent pas comporter des revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils prévus par la loi. Par ailleurs, ils doivent éviter les remontées et infiltrations d’eau, l’humidité et les infiltrations d’air parasite.

Éléments d’équipements du logement

• Une installation de chauffage
• Une alimentation en eau potable
• Un système d’évacuation des eaux usées
• Un point d’eau chaude
• Une salle d’eau (comprenant baignoire ou douche) alimentée en eau chaude et eau froide
• Un cabinet d’aisance qui doit assurer une évacuation sans risque de pollution par retour d’eau et l’absence de remontée d’odeur.
• Une installation électrique sécurisée
• Un système de régulation de chaleur et de renouvellement d’air
• Un dispositif d’occultation de la lumière pour les pièces destinées au sommeil

Les dispositifs de désagrégation et d’évacuation des matières fécales (appelés plus couramment sanibroyeur) ne sont admis que dans les logements totalement démunis de cabinets d’aisances et lorsque leur raccordement ou leur aménagement est techniquement impossible, notamment en raison de la nature de l’installation. Les caractéristiques que ces dispositifs doivent satisfaire seront définies par arrêté ministériel (à paraître).

Obligation d’entretien et de ramonage des foyers et des appareils de chauffage

Quelles sont les sanctions applicables ?

Concernant la décence, si le juge du tribunal (saisi par le locataire) constate que le logement ne satisfait pas aux normes, il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à la réalisation de ces travaux.

La méconnaissance des règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés expose son auteur à une amende prévue pour les contraventions de la quatrième classe. Le montant de cette amende peut atteindre 750 €.

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