Comment réduire des charges de copropriété élevées ?

De nombreux copropriétaires se plaignent de charges de copropriété trop élevées et cherchent les leviers pour les réduire. Notre service de chasseur d’appartement à Paris nous offre l’opportunité d’inspecter de nombreux comptes de charges de copropriété. Pour rappel, il faut distinguer 2 catégories de charges :

• les charges générales relatives à l’administration et l’entretien des parties communes
• les charges particulières qui sont liées aux services collectifs et équipements communs

La participation de chaque copropriétaire diffère suivant la nature des charges. Des clés de répartition, détaillées dans le règlement de copropriété, permettent de répartir les dépenses par bâtiment, usage de l’ascenseur, chauffage… Par exemple, pour les frais d’ascenseur, les copropriétaires des lots de copropriété situés en rez-de-chaussée n’ont généralement pas à supporter ces frais, sauf si l’ascenseur dessert la cave ou le parking.

Avant de rédiger une offre d’achat immobilière, il est primordial pour un Acquéreur à la recherche de son appartement de déterminer si les charges de copropriété sont conformes aux services offerts ou bien éventuellement surévaluées.

Quels sont les ordres de grandeur des charges de copropriété ?

Vous trouverez ci-dessous un ordre de grandeur (données actualisées en 2022) pour Paris et sa proche banlieue (20% plus élevé qu’en province). Les chiffres sont annualisés par m² :

• Frais de chauffage : 16€
• Consommation eau chaude : 5€
• Consommation eau froide : 5€
• Entretien des parties communes : 10€
• Gardien, hors entretien : 4€
• Honoraires du syndic : 7€
• Assurance de l’immeuble : 6€
• Ascenseur : 3€ pour un étage intermédiaire
• Divers : 4€

A partir de ces données, nous pouvons en tirer 2 enseignements. Hors gardiennage, il faut prévoir :

• Environ 5€/m²/mois de charges de copropriété pour un appartement avec chauffage/eau chaude collectifs
• Environ 3.25€/m²/mois de charges de copropriété pour un appartement avec chauffage/eau chaude individuels

Ainsi, pour un appartement 3 pièces de 75m², sans gardien ni chauffage collectif, il faudra prévoir environ 245€/mois alors que le même appartement bénéficiant du chauffage et de l’eau chaude collectifs verra ses charges atteindre environ 375€/mois.

Quels sont les leviers pour réduire les charges ?

Si l’on constate un écart significatif avec la « norme », il est essentiel de chercher à réduire des charges de copropriété élevées. C’est d’autant plus important lorsque l’on achète un bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif. Pour cela, nous vous proposons différentes pistes de gisements d’économie :

• Chauffage : il faut penser à vérifier l’ancienneté de la chaudière qui peut surconsommer. Par ailleurs, il existe une façon simple de réaliser des économies : réduire la température de chauffe d’un degré qui peut représenter une économie d’environ 7 % sur les frais de chauffage. On peut également optimiser les dates d’ouverture et d’extinction. Enfin, n’oubliez pas de procéder à un désembouage (enlèvement des petites parcelles de métal qui flottent à l’intérieur des conduits).
• Individualisation : il existe souvent des compteurs individuels pour l’eau chaude mais trop rarement pour le chauffage. Il est alors indispensable de réaliser une étude complète sur la faisabilité technique. Par la suite, il faudra mettre cette résolution à l’ordre du jour afin d’éviter le gaspillage d’autant plus que la loi peut vous l’imposer.
• Syndic de copropriété : les syndics doivent respecter un contrat type qui permet de différencier la gestion courante des dépenses exceptionnelles afin d’assurer une meilleure lisibilité et un contrôle efficace. Ceci offre également la possibilité de comparer les prestataires entre eux plus aisément. Une bonne démarche est de mettre en concurrence environ tous les 5 ans le syndic de copropriété, les courtiers en syndic pourront vous aider.
• Contrats d’entretien : il faut privilégier une société d’entretien plutôt qu’un employé d’immeuble. Par ailleurs, il est nécessaire de régulièrement mettre en concurrence les différents prestataires qui s’occupent de la maintenance des éléments collectifs de l’immeuble (ascenseur, chaudière, digicode, espaces verts…)
• Assurance : elle a pour objet de garantir l’immeuble et d’assurer la responsabilité civile de la copropriété. De nombreuses clauses inutiles peuvent s’y glisser, soyez vigilants! Elles peuvent faire exploser la prime annuelle.

COSIM, chasseur d’appartement, vous remercie pour la lecture de cet article. Nous nous tenons à votre disposition si vous souhaitez obtenir un complément d’informations afin de bénéficier d’un accompagnement sur-mesure.