Surface Carrez : quels sont les espaces à prendre en compte

La loi dite du mesurage « Carrez » est en vigueur depuis le 18 décembre 1996. Elle oblige le propriétaire d’un bien immobilier en copropriété (appartement ou maison non individuelle) à informer précisément l’acquéreur de sa superficie privative.

Parmi les diagnostics pour la vente d’un bien immobilier, le diagnostic carrez est sans nul doute celui qui a le plus d’impact sur l’estimation d’un prix de vente. Pourtant, certaines personnes ignorent que ce n’est pas le diagnostic en lui-même qui est obligatoire. Il suffit au vendeur de déclarer la surface dite « carrez ».

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Quelle est la réglementation du mesurage « Carrez » ?

A ce titre, un propriétaire peut reprendre un ancien diagnostic s’il n’a pas réalisé de  travaux impactant. Il peut même réaliser le mesurage lui-même s’il le souhaite. Il en fait la déclaration dans l’acte de vente et en assume alors la pleine responsabilité. En cas d’écart supérieur à 5% par rapport au réel, l’acquéreur aura un an à compter de la remise des clés pour engager une action en diminution de prix de vente proportionnelle.

Dans le cas où un diagnostiqueur a réalisé ce mesurage « carrez », le vendeur pourra se retourner vers lui au motif d’une « perte de chance » subie. Ceci étant, le dédommagement sera certainement moins important que la somme allouée à l’acquéreur (arrêt du 28 janvier 2015 [13–27397] de la Cour de cassation).

En revanche, en l’absence de mention de cette superficie privative, la nullité de la vente peut être invoquée par l’acquéreur dans un délai d’un mois.

La surface à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Seule la superficie des parties privatives est prise en compte. A l’exclusion des annexes, des caves, des garages et des emplacements de parking. De plus, les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d’une chambre de service.

Le « carrez » à l’épreuve de cas représentatifs

Pour bien comprendre les subtilités de la réglementation du mesurage « carrez », vous trouverez quelques illustrations ci-dessous :

• Un placard est toujours comptabilisé. Sauf s’il se situe dans l’emprise d’un mur porteur (embrasures).
• Dans une salle de bain ou une cuisine, la surface occupée par le mobilier est intégrée. De même que les sanitaires dont les WC.
• De manière étonnante, la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence (arrêt du 10 juin 2003) a exclu la surface située à l’aplomb d’un ballon d’eau. En effet, la hauteur sous le ballon était inférieure à 1.80m. Les juges ont considéré que c’est un élément usuel et indispensable dans une habitation. Ce qui semble contradictoire avec le point précédent.
• La surface située à l’aplomb du conduit de fumée d’une cheminée est décomptée (gaine). En revanche, il est tenu compte du foyer considéré comme du mobilier.
• La surface d’un escalier n’est pas prise en compte. A l’exception de la partie sous l’escalier dont la hauteur est supérieure à 1,80m.
• Une terrasse ou un balcon en jouissance exclusive close et couverte sans accord de la copropriété. Elle ne doit pas être comptabilisée (cassation depuis 2008).
• Une mezzanine en kit, structure légère et démontable, ne doit pas être comptabilisée. Au contraire d’une structure scellée au mur, qui devient alors immobilier par destination.
• Un coffrage de tuyaux de plomberie qui démarre au niveau du sol est lui aussi décompté (gaine).
• Une chambre de service ou un grenier de moins de 8m² n’est pas comptabilisé dans la surface carrez. En revanche, une création de lot de moins de 8m² (ancienne partie commune par ex) qui communique avec le lot principal sans séparation est lui bien pris en compte.

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