Comment organiser un différé de jouissance ou une remise des clés anticipée ?

Le différé de jouissance du bien immobilier ou la remise des clés anticipée. Dans le cadre d’une transaction immobilière, il n’est pas rare d’être confronté à l’une de ces situations. Ainsi, cela vient rompre le principe de la concomitance entre la remise des clés à l’acheteur et le paiement intégral par celui-ci du prix à la signature de l’acte authentique.

COSIM, chasseur immobilier à Paris, vous apporte son regard d’expert sur chacune de ces situations.

A quoi correspond un différé de jouissance ?

Le vendeur est à l’origine de la demande d’un différé de jouissance. Il souhaite obtenir le prix de vente dans sa totalité tout en restant dans le bien immobilier quelques semaines voire quelques mois de plus après la signature de l’acte définitif. Il faut bien évidemment que cela fasse partie d’une négociation préalable avec l’acquéreur qui peut y voir un intérêt dans le cas d’un retour d’expatriation par exemple. En effet, celui-ci va devoir débloquer la totalité du financement sans pouvoir jouir de l’usage de son appartement ou de sa maison.

Une des raisons principales évoquées par le vendeur : il achète un bien avec des travaux dont le financement se fait par sa propre vente. Il souhaite éviter une location temporaire en restant dans son logement actuel le temps des travaux. De plus, il a nécessairement besoin des fonds de sa vente pour financer la totalité de son acquisition. Ainsi, il ne peut pas mettre en place une vente longue.

Afin de bien encadrer ce processus, nous vous conseillons de mettre en place une convention de prêt à usage suivant les modalités ci-dessous :

• Fixation d’une date de libération définitive des lieux.
• Accord sur l’indemnité d’occupation à minima sur les charges. Cela correspond souvent au montant d’un loyer « marché » au prorata du nombre de jours.
• Mise en place d’un séquestre sur le prix de vente pour garantir le départ effectif du vendeur.
• Etablissement d’une astreinte journalière dissuasive en cas de dépassement de la date de libération fixée.
• Divers : assurances, absence de transformation…

A noter que cette convention ne donne aucun droit relatif à la location nue ou meublée traditionnelle.

Par ailleurs, il faudra prévoir une visite de contrôle du bien immobilier en présence des deux parties à la date de libération des lieux. Ceci permettra de s’assurer que le bien immobilier est vide et qu’aucun sinistre n’a eu lieu dans ce délai. Ils en profiteront pour faire les relevés de compteurs d’énergie.

Comment mettre en œuvre une remise des clés anticipée ?

Dans ce cas, l’acheteur est à l’origine de la demande. Il souhaite anticiper la remise des clés avant la signature de l’acte authentique et le paiement du prix de vente dans sa totalité.

Une des raisons principales évoquées par l’acquéreur : il souhaite pouvoir démarrer ses travaux avant d’attendre le délai traditionnel des 3 mois et ainsi pouvoir emménager dès la libération des fonds.

Avant de se lancer, il faut d’abord que les conditions ci-dessous soient réunies

• Délai de rétractation SRU purgé par l’acquéreur
• Levée de l’ensemble des conditions suspensives, y compris celle du crédit immobilier
• Droits de préemption de la mairie et de l’éventuel locataire purgés

Par la suite, nous vous conseillons de mettre en place dès l’offre d’achat une convention d’occupation précaire suivant les modalités ci-dessous :

• Fixation d’une date de début et de fin de convention (date de signature de l’acte authentique).
• Accord sur l’indemnité d’occupation à minima sur les charges.
• En cas d’échec de la vente, remise en état des lieux par l’acquéreur à ses frais à la demande du propriétaire.
• Si des travaux sont envisagés, l’acquéreur doit fournir les devis et l’assurance professionnelle des artisans. Les travaux ne doivent pas porter atteintes à la copropriété (partie commune, porteur…).
• Divers : assurances, absence de transformation majeure…

COSIM, votre chasseur d’appartement, vous remercie pour la lecture de cet article. Nous nous tenons à votre disposition si vous souhaitez obtenir un complément d’informations afin de bénéficier d’un accompagnement sur-mesure.