Diagnostics Immobiliers : les points d’attentions sur le marché Parisien

Les diagnostics immobiliers sont un passage obligé pour la vente ou la location d’un logement. Dans le cadre d’une transaction immobilière, les diagnostics ont pour but d’informer l’acquéreur sur certains aspects du logement qu’il souhaite acheter. Depuis 1997, la vente d’un bien immobilier ne peut se réaliser sans la fourniture des diagnostics immobiliers listés ci-dessous (article L.271-4, Code de la construction et de l’habitation). Certaines parties d’un dossier de diagnostics immobiliers doivent être étudiées avec beaucoup d’attention, en particulier pour les biens parisiens.

Le constat de risque d’exposition au Plomb (CREP)

Ce diagnostic répond à un problème de santé publique et vise à protéger les enfants et les femmes enceintes, populations particulièrement exposées au risque d’intoxication par le plomb, également appelé saturnisme. Seuls les revêtements du logement (peintures anciennes, plâtre, briques…) y compris ses revêtements extérieurs (volets par exemple) sont testés, aucun test n’est réalisé par exemple sur la teneur en plomb de l’eau courante sortant du robinet.

• Logements concernés : immeuble avant 1949
• Validité : 1 an si présence de plomb, illimitée dans le cas contraire

Dans un diagnostic plomb, il est presque systématiquement fait état de la présence de plomb, et cela ne doit pas vous inquiéter outre mesure. En effet, dans un appartement « haussmannien », toutes les couches de peintures appliquées sur les cloisons, portes et fenêtres contenaient du plomb, et ceci jusqu’en 1949, date d’interdiction de la peinture au plomb. Même recouvertes par de la peinture plus récente, ces surfaces seront notées comme « plombées » par le diagnostiqueur qui aura détecté les couches plus anciennes grâce à son appareil de mesure. Dans ce cas, il faudra simplement s’assurer que sur les surfaces en question, la peinture reste en bon état et ne se délite pas. En effet, les morceaux de peinture au plomb, ingérés par des jeunes enfants, peuvent causer le saturnisme.

Le diagnostic Amiante

Les investigations du diagnostiqueur doivent notamment porter sur les calorifugeages, les flocages, les faux plafonds mais également sur tous les autres matériaux pouvant être constitués d’amiante (fibre ciment, dalles de sol, et enduits). Ce diagnostic préserve la santé car l’inhalation des fibres d’amiante peut déclencher diverses pathologies dont le cancer du poumon.

• Logements concernés (cave et parking inclus) : immeuble avant 07/1997
• Validité : 3 ans si présence d’amiante, illimitée dans le cas contraire

A Paris, il est rare de trouver de grandes quantités d’amiante dans les logements. S’il y en a, ce sera le plus souvent un conduit d’aération en fibrociment. Ce conduit ne représente pas de danger du moment qu’il n’est pas dans une zone où il peut subir des chocs ou des frictions. L’état de conservation du matériau est important : s’il est « non dégradé », alors il suffira de le surveiller, s’il est « dégradé » il faudra prévoir des mesures conservatoires voire sa suppression.

L’état relatif à la présence de Termites

C’est une expertise qui permet de détecter la présence ou non de termites (insectes se nourrissant de bois). Les insectes xylophages, et les termites en particulier, peuvent occasionner des dégâts importants dans les bâtiments en dégradant le bois et ses dérivés utilisés dans la construction. Plus globalement, le diagnostiqueur peut faire des observations sur des insectes et des champignons susceptibles de détériorer le logement.

• Logements concernés (cave et parking inclus) : périmètre délimité (la région parisienne hors Seine-et-Marne)
• Validité : 6 mois

La mission de recherche de termites est non destructive et porte uniquement sur les éléments en bois visibles et accessibles. De nombreux immeubles dans le centre de Paris sont très anciens et leur structure porteuse est en bois. Dans ce type d’immeuble, si le diagnostic termites indique une infestation, cela signifie que des travaux très importants, de traitement et de renforcement de la structure de l’immeuble, peuvent être nécessaires. Soyez donc vigilant lors de la lecture de ce diagnostic.

L’état de l’installation intérieure de Gaz

Il donne un aperçu de la sécurité des installations de gaz d’un logement. Ce diagnostic couvre toutes les installations de production individuelle de chaleur ou d’eau chaude sanitaire ainsi que les installations d’appareils de cuisson s’ils sont desservis par une installation fixe. Ces anomalies sont triées par niveau de dangerosité : A1-mineure (ex. date utilisation flexible alimentation périmée), A2-majeure (ex. ventilation haute ou basse obstruée), DGI-Danger Gaz Immédiat (il faut alors couper le gaz et corriger l’anomalie dans les plus brefs délais).

• Logements concernés : installation gaz de plus de 15 ans
• Validité : 3 ans

Les diagnostics gaz réalisés dans des logements parisiens comportent souvent des anomalies. Une anomalie en particulier est assez fréquente et nécessite votre attention : c’est « l’absence d’entrée d’air » dans une pièce comportant une gazinière ou une chaudière. Si elle n’est pas obstruée, cela signifie qu’un trou doit être pratiqué dans le mur extérieur de la pièce où se trouve l’appareil. Ce trou sert à la circulation d’air, et évite qu’un air vicié s’accumule dans la pièce en cas de dysfonctionnement.

L’état de l’installation intérieure d’Electricité

Il vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et leurs biens. Le diagnostiqueur détaille les anomalies en les répartissant par groupe suivant la nature du risque. Il indique en observations si l’installation est ou moins pourvu d’une dispositif différentiel à haute sensibilité.

• Logements concernés : installation électrique de plus de 15 ans
• Validité : 3 ans

A Paris, le parc immobilier est plus ancien que la moyenne française, et les logements anciens sont les plus susceptibles d’avoir des anomalies dans leurs installations électriques. Un appartement parisien comportera donc quasi systématiquement des anomalies, mais il faut prendre garde à ce qu’elles signifient : certaines peuvent être réparées facilement, et d’autres nécessitent des travaux coûteux. Si vous ne comprenez pas à quoi correspondent les anomalies indiquées dans votre rapport de diagnostic, vous pouvez appelez l’expert qui a réalisé le rapport. Il ne pourra pas vous faire un devis, mais il pourra vous expliquer comment faire disparaître le danger, ce qui vous permettra d’estimer l’ampleur des travaux.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Il renseigne sur la performance énergétique d’un logement en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émission de gaz à effet de serre. Il indique entre autres la consommation d’énergie estimée pour une utilisation standard du logement. A partir du 01/07/2021, le DPE évolue pour devenir à la fois opposable et plus fiable.

• Logements concernés : tous
• Validité : 10 ans

Le DPE décrit le bâtiment ou le logement (surface, orientation, murs, fenêtres, matériaux, etc), ainsi que ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de l’éclairage et de ventilation. Il comprend également des recommandations qui permettent à l’acquéreur de connaître les mesures les plus efficaces pour économiser de l’énergie.

L’état des risques et pollutions (ERP)

L’information porte sur les risques naturels (inondation, mouvement de terrain, séisme…), miniers et technologiques. Une cartographie de la pollution historique des sols est fournie ainsi qu’un historique des arrêtés portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle.

• Logements concernés : tous
• Validité : 6 mois

Le certificat de superficie (CARREZ)

Nous avons dédié un article complet sur le mesurage de la superficie dite Carrez.

• Logements concernés : copropriété
• Validité : 1 an

A Paris, le prix au m² des logements fait de la mesure loi Carrez la partie la plus sensible d’un dossier de diagnostics immobiliers. Nombreux sont les propriétaires parisiens qui, lors de la mise en vente de leur bien, constatent qu’il est plus petit de quelques mètres carrés (ce qui représente tout de même quelques dizaines de milieu d’euros) que ce qu’ils imaginaient. Pour vous éviter cette mauvaise surprise, il peut être judicieux, au moment où vous faites l’acquisition de votre appartement, de faire refaire une mesure Carrez par un professionnel. Pour un T3 par exemple, cela vous coûtera environ 100€. Si vous constatez une surface inférieure de plus de 5% à ce qui vous a été annoncé, vous aurez alors un an pour effectuer un recours et bénéficier d’une réduction du prix. C’est particulièrement important si vous achetez un appartement mansardé, typique du Marais ou d’autres quartiers du centre de Paris, dans lequel les erreurs de calculs de surface peuvent être significatifs et dont les prix atteignent des sommets.

Le contrôle des installations d’assainissement non collectif

Si le logement n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi est valable 3 ans. En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

Plan d’exposition au bruit des aéroports (PEB)

Il permet de savoir si son bien immobilier est situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.