Comment se calcule une plus-value immobilière ?

Investir dans l’immobilier parisien permet très souvent de dégager une plus-value immobilière. Le calcul d’une plus-value immobilière n’est pas chose aisée. Il tient compte de nombreux paramètres et certains cas d’exonérations sont assez peu connus du grand public.

Avant de céder un bien immobilier appartenant à votre patrimoine, il est important de vérifier si ce logement est imposable à la plus-value immobilière. Dans ce cas, il faut s’intéresser au montant de cette taxation.

Les cas d’exonération

Les plus-values immobilières sont exonérées d’impôts pour les cessions ci-dessous :

• Le bien constitue la résidence principale du vendeur. En outre, les dépendances (cave, parking …) doivent également être cédées simultanément afin d’être également exonérées. La résidence principale doit être habituelle et effective ; elle doit être occupée la majeure partie de l’année au jour de la mise en vente. Une tolérance d’un an est octroyée pour que la vente se réalise.
• Le bien est à usage mixte du vendeur, dont une partie est sa résidence principale. Seule cette partie est exonérée de la base d’imposition.
• Le prix du bien vendu est inférieur ou égal à 15 000€ par quote-part. Ainsi pour un bien détenu à part égale par un couple, le prix du bien doit être inférieur ou égal à 30 000€.
• Le bien est détenu depuis plus de 30 ans.
• Lors de la première cession d’un logement autre que sa résidence principale. Si le vendeur n’est pas propriétaire d’une résidence principale au cours des quatre dernières années précédant la vente, une exonération sur la taxation des plus-values est possible sur le prix de la vente réinvesti dans l’achat d’une résidence principale. De plus, le montant exonéré doit être totalement réinvesti dans les 24 mois suivant la cession du logement.
• Le vendeur est non-résident fiscal en France, sous certaines conditions.
• Le bien immobilier est vendu à un organisme en charge du logement social ou à un opérateur privé s’engageant à réaliser des logements sociaux.
• Le vendeur est dans une situation « précaire » : retraité, invalide ou personne résidant dans un établissement médico-social. Par ailleurs, le quotient familial ne doit pas dépasser un certain plafond.

Les opérations concernées

Toutes personnes physiques ou morales (soumises à l’impôt sur le revenu) domiciliées fiscalement en France est soumises à la taxation de la plus-value immobilière sur les cessions (vente, partage, échange ou apport) suivantes :

• Immeuble bâti ou non bâti (appartement, maison, terrain ou dépendance)
• Part de SCI
• Droit immobilier (démembrement, remembrement)

Le calcul de la plus-value brute

La plus-value brute (sans abattement) s’obtient en soustrayant le prix d’acquisition corrigé au prix de cession corrigé.

Le prix de cession corrigé se calcule à partir du prix de cession auquel on applique les corrections suivantes. En premier lieu, une minoration des frais supportés lors de la cession : commission d’une agence immobilière, frais de diagnostics, frais de levée d’une hypothèque, montant de l’état daté. Il faut également prévoir une majoration des charges et indemnités prévues dans l’acte à la charge de l’acquéreur au profit du vendeur.

Le prix d’acquisition corrigé se calcule pour sa part à partir du prix effectivement payé (et inscrit dans l’acte). On applique par la suite les majorations suivantes :

• Les frais d’acquisition : droits de mutation/TVA, frais de notaire, honoraires des professionnels de l’immobilier dont l’acquéreur a la charge… Cela peut être déduit forfaitairement, soit 7.5% du prix d’achat.
• Les charges et indemnités versées au profit du vendeur.
• Les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration non encore déduits par ailleurs des revenus fonciers. Si le logement est détenu pendant plus de 5 ans, un forfait de travaux correspondant à 15% du prix d’achat est applicable sans justificatif nécessaire.

Le montant de l’impôt à la plus-value immobilière

Le montant de la plus-value nette s’obtient en appliquant les abattements ci-dessous au montant de la plus value brute. Ces abattements s’appliquent suivant la durée de détention du bien immobilier.

Concernant l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième année de détention. Puis, il est de 4% pour la vingt-deuxième année de détention. Ainsi l’abattement est de 60% à la fin de la 15ème année et de 100% à la fin de la 22ème année. Ce montant de plus-value nette obtenu est taxé au taux forfaitaire actuel de 19%.

Concernant les prélèvements sociaux (CSG- CRDS), l’abattement est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième. Puis, il est de 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention. Et enfin de 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième. Ainsi l’abattement est de 16.5% à la fin de la 15ème année et de 100% à la fin de la 30ème année. Ce montant de plus-value nette obtenu est taxé au taux forfaitaire actuel de 17.2%.

Le montant total de l’impôt sur la plus value immobilière se calcule en additionnant le montant dû au titre de l’impôt sur le revenu au montant dû au titre des prélèvements sociaux.

Votre chasseur d’appartement vous remercie pour la lecture de cet article. Nous nous tenons à votre disposition si vous souhaitez lancer un projet d’investissement dans l’immobilier.