Faut-il créer une SCI lorsque l’on achète un bien immobilier ?

La Société Civile Immobilière (SCI) peut se révéler une excellente alternative lorsque l’on achète un appartement ou une maison. Ceci peut apporter entre autre une certaine flexibilité dans la gestion de son patrimoine immobilier.

Comment constituer une SCI ? Quel type de SCI choisir et quelle est la fiscalité ? Quels sont les intérêts à acheter en passant par une SCI plutôt qu’en nom propre ?

Qu’est ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Une Société Civile Immobilière est une personne morale, structure juridique constituée à minima de 2 associés. Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport personnel. Aucun capital minimal n’est requis. Elle est destinée à gérer un ou plusieurs biens immobiliers sur la durée.

A la création, en sus de l’inscription au registre du commerce et des sociétés, une annonce légale de création doit être publiée dans un journal. Par ailleurs, il faut rédiger des statuts pour encadrer le fonctionnement de cette société. Les associés peuvent rédiger les clauses qu’ils souhaitent dès lors qu’elles sont conformes aux règles générales du code civil. Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé, mais il est conseillé de recourir à un professionnel. Un gérant doit être désigné pour s’occuper des actes courants. La SCI est constituée pour une durée maximale de 99 ans. Une assemblée générale doit être réunie annuellement et les comptes déposés.

Quelles sont les différentes formes de SCI ?

La SCI « classique » est la « SCI de gestion ou de location ». L’objectif est de faire fructifier son patrimoine immobilier par des revenus tirés de la location de biens immobiliers. C’est la forme idéale pour investir dans l’immobilier en Ile-de-France.

La « SCI familiale » implique que les associés soient issus de la même famille jusqu’au 4ème degré. Elle permet de gérer des biens immobiliers en famille et ainsi de favoriser les actes de transmission.

Il existe 3 autres formes de SCI moins utilisées. Parmi elles, la « SCI construction-vente » permet l’achat et la revente de biens immobiliers : achat d’un terrain, construction d’un immeuble et revente du bien immobilier.

Quelle est la fiscalité d’une SCI ?

Ce type de société est normalement soumis à Impôt sur le Revenu (IR) car c’est une société non commerciale avec une fiscalité dite « transparente ». Il est possible de faire le choix d’une imposition à l’Impôt sur les Sociétés (IS), c’est dans ce cas un choix irrévocable.

Pour un bien immobilier loué sous le régime de la location meublée, s’il représente plus de 10% des recettes de la SCI, les revenus sont alors commerciaux et dans ce cas l’imposition à l’IS est obligatoire.

Pour quelles raisons acheter en passant par une SCI ?

Vous souhaitez investir ou constituer un patrimoine familial ? Il existe des avantages certains à créer une SCI pour gérer ses biens immobiliers.

• Indivision : l’achat en SCI permet d’éviter les situations de blocages en cas de désaccords dans le cadre d’une indivision. En effet, selon les statuts, le gérant peut prendre lui-même certaines décisions. De plus, la vente d’un bien immobilier peut passer par un accord majoritaire des associés et contourner ainsi le blocage d’une personne.
• Transmission : il est plus aisé de partager des parts de société plutôt qu’un bien immobilier. Ceci permet de profiter des abattements de donation avec un étalement dans le temps et éventuellement d’accéder plus facilement à des montages de type démembrement.
• Fiscalité : en cas de tranche marginale d’imposition élevée, les associés vont pouvoir optimiser leur imposition personnelle en faisant le choix de l’IS. Attention, le passage à l’IS est irrévocable.

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