Les prescriptions dans l’immobilier : urbanisme et copropriété

Notre activité de chasseur d’appartement à Paris nous amène à nous pencher sur les prescriptions en matière d’urbanisme pour des travaux réalisés sur un bien immobilier.

L’accord pour des travaux le nécessitant doit être conservé et fourni en cas de vente immobilière. Ceci peut également concerner la copropriété tout autant que les services de l’urbanisme de la commune. Dans le cadre de notre travail de sécurisation de l’achat immobilier, il est malheureusement assez fréquent que des propriétaires (vendeurs) n’apportent pas cette preuve. Soit parce que cela n’a jamais été demandé. Soit parce que cela remonte à un précédent propriétaire, ces éléments n’ayant pas été vérifiés lors de leur acquisition.

Certaines constructions peuvent avoir été réalisées sans demande de permis, ce sont des constructions illégales. Il peut être alors utile de démontrer que ces travaux datent de plusieurs années. Ceci afin d’être « couvert » contre des recours éventuels.

Quelles prescriptions en matière d’urbanisme ?

Nous vous éclairons sur les différentes prescriptions en vigueur pour des travaux immobiliers réalisés sans autorisation d’urbanisme. Sans oublier, les sanctions auxquelles s’exposent un propriétaire.

• Pénale : l’absence de déclaration de travaux, de déclaration préalable ou de permis de construire constitue une infraction pénale. Elle est susceptible d’encourir les sanctions prévues à l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme. Il convient cependant de noter que ces sanctions pénales ne concernent que l’auteur de l’infraction. L’acquéreur ne pouvant être pénalement poursuivi. Il est susceptible de subir toutes les conséquences civiles de la mise en œuvre de cette action pénale. En particulier, la démolition de l’ouvrage. Cette action pénale se prescrit par un délai de 6 ans (ce délai est passé de 3 à 6 ans depuis le 28 février 2017) à compter du fait générateur qu’est l’achèvement des travaux.
• Action civile des tiers : lorsqu’un tiers subit un préjudice personnel et direct en raison d’une construction irrégulière ou non conforme. Il peut alors agir en responsabilité contre le propriétaire de la construction. Ce tiers doit apporter la preuve de la violation d’une règle de fond d’urbanisme (sur le fondement de l’article 1382 du Code civil). Il peut demander la démolition ou la mise en conformité de la construction. Ainsi que le versement éventuel de dommages et intérêts. En cas de construction édifiée sans autorisation d’urbanisme ou en méconnaissance de celle-ci, cette action en responsabilité civile peut être introduite pendant un délai de 5 ans à compter de l’achèvement (article 2224 du code civil).
• Action civile de la commune : la commune peut vous obliger à démolir l’ouvrage non déclaré. L’action civile se prescrit en pareil cas par 10 ans à compter de l’achèvement des travaux (L 480-14 du code de l’urbanisme).
• Administrative : le droit de reconstruire à l’identique n’existe que dans le cas où une construction a été édifiée régulièrement. Ainsi en cas de sinistre majeur, le propriétaire ne peut obtenir un droit à reconstruire découlant d’une prescription décennale. Cette sanction est imprescriptible. En cas de reconstruction, les délais de prescription repartent de ce nouveau point de départ. En revanche,  lorsqu’une construction est achevée depuis plus de 10 ans, l’administration ne peut pas se prévaloir de l’irrégularité de la construction initiale pour opposer un refus d’un nouveau permis de construire (article L 421-9 du code de l’urbanisme). Sauf si cette construction initiale nécessitait un permis de construire (et non une déclaration préalable de travaux).

En synthèse, une construction illégale de plus de 10 ans est couvert par la prescription en matière d’urbanisme en dehors du droit à reconstruction à l’identique.

A noter, une demande de régularisation peut être faite à posteriori sur des travaux de construction irréguliers. Le permis de construire doit alors porter sur l’ensemble du bien immobilier concerné. Il doit se trouver en conformité avec les règles d’urbanisme au moment du dépôt et non au moment de l’édification.

L’absence d’accord formalisé pour des travaux ne doit pas nécessairement être un obstacle à la réalisation d’une transaction immobilière. Un professionnel de l’immobilier pourra vous conseiller au mieux de vos intérêts : découvrez comment sélectionner votre chasseur immobilier.

Quelles prescriptions pour un bien en copropriété ?

On relève ici uniquement les deux types principaux de prescription pour des travaux immobiliers suivant la nature du litige :

• Actions personnelles : article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans. A compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 2224 du code civil), sans pouvoir dépasser 20 ans à compter de la date du fait générateur. En particulier, les irrégularités de travaux n’entraînant pas une appropriation des parties communes ou dont la réalisation est non conforme par rapport à l’accord de la copropriété.
• Actions réelles : les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans (voir « prescription acquisitive trentenaire » ci-dessous). Le fait générateur est le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 2227 du code civil). Ceci concerne le droit de propriété notamment l’annexion de partie commune par un copropriétaire (ouverture de mur porteur ou de trémie inclus).

Qu’est ce que la prescription acquisitive trentenaire ?

La prescription acquisitive trentenaire est un mécanisme juridique en droit civil qui permet à une personne de devenir propriétaire d’un bien immobilier après l’avoir possédé de manière continue, paisible, publique et non équivoque pendant trente ans, même en l’absence de titre de propriété.

Autrement dit, si vous avez vécu dans une maison ou utilisé un terrain de façon continue et sans contestation pendant trois décennies, vous pouvez en réclamer la propriété, même si vous n’avez pas de titre officiel. C’est une façon de régulariser des situations de fait et d’assurer que les gens qui se comportent comme des propriétaires depuis longtemps puissent voir leurs droits reconnus.

COSIM peut vous aider à sécuriser votre acquisition immobilière. C’est une des raisons essentielle pour choisir le meilleur chasseur immobilier à vos côtés.