L’offre d’achat, étape clé pour faire aboutir votre projet immobilier

Dans le cadre d’un projet immobilier, l’offre d’achat est une étape sensible qu’il faut absolument réussir. La finalité est un accord sur le prix mais également l’assurance pour l’acquéreur d’être le futur propriétaire. A condition de respecter certaines règles et de bien connaitre la jurisprudence.

Au préalable, il est essentiel de réaliser une estimation du bien immobilier ciblé. Ceci permettra de déterminer le montant de l’offre d’achat adéquat, sans tenir compte du prix d’affichage.

Comment rédiger une offre d’achat immobilier ?

Pour être valable, une offre d’achat doit contenir à minima les éléments suivants sous peine de nullité :

• Identité des parties : nom, prénom et adresse
• Désignation du bien immobilier ciblé : adresse complète avec étage, superficie carrez, annexes, n° de lot si possible…
• Montant de l’offre : en chiffre et en lettre précisant les éventuelles rémunérations d’intermédiaires
• Financement détaillé incluant la condition suspensive de prêt : apport personnel, détail du crédit immobilier (montant, durée, taux max.) ainsi que la présence d’un éventuel prêt relais
• Délai de validité : ne peut être supérieur à 10 jours
• Date, lieu et signatures de l’ensemble des parties

Il est également préférable d’ajouter les mentions ci-dessous :

• Montant de l’indemnité d’immobilisation prévu à l’avant-contrat
• Délai entre la signature du compromis de vente et de l’acte authentique devant notaire
• Autres clauses suspensives rendant la promesse de vente caduque. Ex : obtention d’une autorisation d’urbanisme

Comment réussir à obtenir la contre-signature du Vendeur ?

Afin de mettre toutes les chances de votre côté, votre expert immobilier vous donne quelques conseils pour que votre offre soit retenue par le vendeur.

Au préalable d’une recherche d’appartement ou de maison, il est impératif de se rapprocher de son banquier ou de son courtier en financement. Celui ci permettra de valider l’enveloppe du budget maximum à allouer au projet immobilier de l’acheteur. Il s’assurera du respect des contraintes bancaires, en particulier concernant le taux d’endettement.

Il est alors utile de demander une lettre de confort de sa part (sorte d’accord de principe) ainsi qu’une simulation détaillée de votre financement.

Cette simulation de financement, intégrant les frais annexes en sus du prix d’achat (frais de notaire, honoraires d’intermédiaires, frais de garantie de prêt immobilier…) doit faire apparaitre à minima les éléments suivants :

• Identité des emprunteurs
• Revenus annuels y compris locatifs
• Apport personnel
• Crédit(s) en cours, autres charges en cours
• Montant-durée-taux du ou des prêts avec les mensualités afférentes
• Taux d’endettement.

Dans de nombreuses transactions immobilières, le vendeur a le choix entre plusieurs offres et parfois au même prix. Une lettre dite de « motivation » pourra alors s’avérer déterminante pour accompagner l’offre d’achat. L’objectif est d’humaniser la proposition d’achat. De plus, cela permet de rassurer le vendeur sur le faible risque d’une rétractation dans les jours et les semaines à venir. Il faut montrer son enthousiasme face à ce bien immobilier qui correspond aux critères de recherches et aux attentes. Il peut être utile d’avoir une certaine souplesse sur la date de remise des clés, en proposant par exemple un différé de jouissance si le vendeur n’a pas encore acheté. Voir même accepter le principe d’une vente longue.

Sans oublier le sérieux de l’engagement, avec un financement solide et une maturité dans la décision prise. Ainsi, il faut créer du liant avec le Vendeur, peut être était-il dans une situation familiale semblable lorsqu’il a acheté cet appartement ou cette maison.

En cas d’offre d’achat négociée, il est fréquent d’obtenir une contre-proposition du Vendeur si celui-ci n’a pas obtenu le prix de vente qu’il souhaitait dans les premières semaines de commercialisation. Une fois l’accord trouvé sur un prix d’équilibre entre les parties, ne pas oublier de rédiger une nouvelle offre d’achat portant sur ce consensus, à faire contresigner par le Vendeur.

Enfin, il est utile de prévoir une contre-visite avant la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente.

Quels sont les engagements pris par les parties ?

Le contrat de vente immobilière est parfait dès qu’on est d’accord sur la chose et le prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé (article 1583 du Code civil). Une offre signée sous-seing privé par le Vendeur et l’Acquéreur engage définitivement le Vendeur. Sauf si celle ci est modifiée par la suite à l’initiative de l’Acquéreur. L’Acquéreur est engagé, passé le délai de 10 jours, suite à la signature de l’avant-contrat (loi SRU), en dehors de toutes conditions suspensives de droit commun.

L’offre d’achat au prix sans contre-signature du vendeur. La jurisprudence est venue apporter un éclairage précis sur la conséquence d’une offre au prix affiché par le Vendeur

• Si le Vendeur ne passe par un agent immobilier pour mettre en vente son bien. Alors, il s’agit d’une présentation impersonnelle adressée au public. L’offre n’est pas suffisamment précise ni personnalisée. Au sens juridique du terme, il a formulé une simple proposition à entrer en pourparlers. Par conséquent, l’Acquéreur ne peut pas se prévaloir d’une vente parfaite. De ce fait, il ne pourra pas agir en justice en cas de refus de vente du Vendeur. (Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 1, arrêt du 3 juillet 2014)
• En revanche, dans le cas où le Vendeur signe un mandat de vente (et non un simple mandat d’entremise) avec une agence immobilière, il lui confie le soin de trouver un acquéreur au prix, charges et conditions convenus. Si les acquéreurs formulent par écrit une proposition aux conditions du mandat avec un financement valide, alors l’annonce parue en ligne et le mandat signé font de cette proposition une véritable « offre », la vente est alors parfaite.

Enfin, nous vous rappelons ci-dessous deux grands principes à retenir sur la liberté des parties :

• Le Vendeur est libre de choisir son Acquéreur. Ainsi, il n’existe aucune priorité liée à l’antériorité d’une offre ou au financement proposé.
• L’Acquéreur potentiel est libre de passer par l’agence immobilière dûment mandatée de son choix. A condition qu’une offre d’achat n’a pas été contresignée par le Vendeur.

Notre service sur-mesure de chasseur d’appartement nous amène à accompagner nos clients pour faire aboutir leur offre d’achat dans les meilleurs conditions. Nous nous tenons à votre disposition si vous souhaitez que l’on vous accompagne dans votre projet immobilier.