Quelle est la répartition des charges et des taxes lors d’une vente immobilière ?

La répartition des charges de copropriété et des taxes lors d’une vente immobilière est une interrogation récurrente des parties (acquéreur et vendeur). Qui en a la charge ? Comment se fait le prorata ? A quel moment doit on régulariser ces postes de dépenses ?

En préambule, cet article ne traite pas de l’ensemble des frais supporté par les parties lors d’une vente immobilière. Seule la répartition des charges de copropriété et des taxes est détaillée. Ainsi, il va de soi que le vendeur supporte en sus les frais de commercialisation : réalisation des diagnostics, frais d’agence… De la même manière, l’acquéreur devra prendre à sa charge les frais de son crédit immobilier (constitution de dossier, frais de garantie…), ainsi que d’éventuels honoraires d’un chasseur immobilier.

Les Taxes

Taxe foncière : elle fait l’objet d’un prorata entre les parties. L’acquéreur rembourse au vendeur le prorata de taxe foncière calculé pour l’année en cours à compter de la date de signature. En effet, le vendeur sera seul redevable du paiement de la totalité de cette taxe envers l’administration fiscale pour l’année de la vente car propriétaire au 1^er janvier.

Taxe d’habitation : elle est à la charge exclusive du vendeur pour l’année en cours, occupant au 1^er janvier.

Droits de mutation : ils sont à la charge exclusive de l’acquéreur. Ils sont inclus dans ce qu’on appelle « les frais de notaires », et représentent en moyenne 80% de ces « frais ».

Les charges de copropriété

Charges courantes : elles font l’objet d’un prorata entre les parties. L’acquéreur rembourse au vendeur le prorata du dernier appel de fonds calculé pour le trimestre en cours à compter de la date de signature. Le vendeur ayant réglé au préalable ces charges au syndic en début de trimestre

Charges exceptionnelles : votées en assemblée générales des copropriétaires (travaux, frais de procédures…), elles sont par la loi supportées par le propriétaire au moment où les appels de fonds sont à régler. Malgré cela, ce qui est régulièrement prévu dans l’avant-contrat (promesse ou compromis) diffère afin de tenir compte de celui qui a voté.

• Si le vote a lieu avant l’avant-contrat, elles restent intégralement à la charge du vendeur
• Si le vote a lieu entre l’avant-contrat et l’acte définitif de vente, elles sont à la charge de l’acquéreur si le vendeur lui donne pouvoir d’assister à l’assemblée à sa place.
• Si le vote a lieu après l’acte définitif de vente, elles sont intégralement à la charge de l’acquéreur

Avance de trésorerie (ou fonds de roulement) : elle doit être remboursée en totalité par l’acquéreur au vendeur à  la date de signature. Elle permet à la copropriété de faire face à des dépenses imprévues.

Fonds de travaux : ce fonds est par la loi attaché au bien et donc l’acquéreur ne devrait pas le rembourser au Vendeur. Dans la pratique, ce qui est régulièrement prévu dans l’avant-contrat est que ce fonds soit remboursé en totalité par l’acquéreur au vendeur à la date de signature.

Pré-état daté et état daté : ces frais de rédaction provenant du syndic sont à la charge exclusive du vendeur.

Le compte de remboursement

Au moment de la signature de l’acte définitif de vente, le notaire prépare un compte de remboursement entre les parties avec les postes suivants :

• Taxe foncière
• Charges courantes
• Charges exceptionnelles
• Avance de trésorerie
• Fonds de travaux
• En cas de présence d’un locataire, prorata de loyer et dépôt de garantie

L’état daté délivré par le syndic ainsi qu’une copie de la dernière taxe foncière permettent de déterminer les différents proratas afin d’en tirer un bilan créditeur ou débiteur pour le vendeur.

Votre chasseur d’appartement à Paris, vous remercie pour la lecture de cet article. Nous nous tenons à votre disposition si vous souhaitez obtenir un complément d’informations.